Conditions d'admission pour les logements modérés à Bruxelles
Les sociétés immobilières de service public (SISP) peuvent non seulement offrir des logements sociaux, mais également des logements modérés et moyens. Les conditions applicables à la location de ces logements sont fixées dans un arrêté du 22 septembre 2016. Celui-ci adapte, par la même occasion, les plafonds et montants seuil pour les logements sociaux.
Les adaptations des règles applicables à la location sociale produisent leurs effets immédiatement.
L?arrêté pour la mise en ?uvre des nouvelles règles relatives aux logements modérés et moyens doit encore être publié.
Logement social
Pour ouvrir le droit à un logement social, le revenu maximum autorisé du candidat locataire et des membres de sa famille ne peut être supérieur à :
Isolé
21.692,84 euros
Ménage disposant d'un seul revenu
24.103,17 euros
Ménage disposant de deux revenus
27.546,51 euros
Majoration par enfant à charge
2.065,98 euros
Majoration par personne majeure handicapée
4.131,97 euros
(Montants valables au 1er janvier 2016)
Les SISP disposant de revenus limités peuvent conclure une convention avec le gouvernement en vue d'admettre également les candidats locataires jouissant de revenus supérieurs, mais ces revenus ne peuvent pas dépasser de plus de 3.443,34 euros les plafonds légaux.
La garantie locative pour un logement social varie entre 413,42 et 1.240,25 euros.
Lorsqu'un locataire social prend en location un logement adapté, la somme des trois premières mensualités du loyer est diminuée à concurrence d'un montant forfaitaire de 688,66 euros.
Le loyer réel annuel est calculé en multipliant le loyer de base par le coefficient des revenus. Ce coefficient est obtenu en divisant les revenus du ménage de l'année de référence par 18.791,20 euros.
Le locataire bénéficie d'une diminution du loyer de base pour les enfants à charge. Cette diminution est égale à 5% pour un enfant à charge et atteint 50% pour six enfants ou plus à charge. Après application de cette diminution, le loyer à payer effectivement ne peut être inférieur à la moitié du loyer de base. L'Arrêté relatif aux SISP comporte une correction pour les logements à loyer de base élevé, et ces montants sont eux aussi adaptés.
Toutefois, le loyer réel ne peut jamais être inférieur à 1.032,99 euros par an.
Tous ces montants sont des montants qui s'appliquent depuis le 1er janvier 2016. Ces 'montants légaux' seront indexés une première fois au 1er janvier 2017. C'est donc bientôt?
Le candidat locataire inscrit pour un logement social qui ne satisfait plus à la condition du revenu est dès maintenant automatiquement basculé, avec maintien de son ancienneté, dans le registre des candidatures pour un logement modéré ou moyen.
Locataire à revenus modestes
Le revenu du candidat locataire à revenus modestes est compris entre 100% et 150% du revenu d?admission pour un candidat locataire social.
L'attribution d'un logement modéré se fait en principe selon l'ordre chronologique des inscriptions dans le registre des candidatures. La priorité est toutefois donnée aux candidats bénéficiant de titres de priorité, nécessitant un logement adapté à l'usage d'une personne handicapée ou d'une personne âgée ou faisant l'objet d'une mutation ou d'un relogement.
Les règles de priorité sont identiques à celles applicables aux locataires sociaux.
Le bail est conclu pour une durée de neuf ans et est prorogeable par période de trois ans. Les ménages comprenant des personnes handicapées ou des personnes de plus de 65 ans peuvent conclure un bail d'une durée indéterminée.
Le loyer d'un logement modéré est le loyer maximum qu'une agence immobilière sociale (AIS) réclame à un occupant dont les revenus excèdent le seuil d'admission du logement social. Les plafonds légaux varient entre 418,05 euros par mois pour un studio et 1.006,81 euros par mois pour une maison disposant d'au moins quatre chambres (montants à indexer).
Bruxelles a établi des modèles des contrats-type de bail pour les logements modérés. Les baux à durée déterminée doivent être rédigés sur base du modèle figurant à l'annexe $ de l'arrêté du 22 septembre 2016, les baux à durée indéterminée sur base du modèle figurant à l'annexe 8. Mais les annexes ne sont pas encore jointes à cet arrêté...
Locataire à revenus moyens
Le revenu d'un candidat locataire à revenus moyens est compris entre 150% du revenu d?admission pour un candidat locataire social et 58.965,87 euros, majoré de 5.202,91 euros pour la première personne à charge et de 2.752,08 euros pour chaque personne à charge supplémentaire (montants à indexer). Ces montants sont les plafonds légaux applicables aux personnes qui peuvent acquérir prioritairement, dans le cadre d'un projet de rénovation urbaine, un logement moyen (art. 8, § 1er, 4° de l'arrêté du 26 septembre 2013).
L'attribution d'un logement moyen se fait de la même manière que l'attribution d'un logement modéré. Une sixième catégorie de priorité s'y applique cependant : le locataire social qui, entre-temps, obtient un revenu moyen et perd son droit à un logement locatif social.
Les modalités de cette disposition vont encore être précisées dans un arrêté ministériel.
Il est remarquable que l'arrêté du 22 septembre 2016 ne comporte pas de réglementation similaire pour le locataire social qui, entre-temps, obtient un revenu modeste et perd en conséquence son droit à un logement locatif social?
Le bail est ici aussi conclu pour une durée de neuf ans et peut être prorogé par période de trois ans.
Le loyer d'un logement moyen est compris entre le loyer applicable au logement modéré et 6,5% du coût de revient du logement. La notion de coût de revient doit encore être définie dans un arrêté ministériel.
Les modèles des contrats-type de bail pour les logements moyens figurent respectivement à l'annexe 9 (durée déterminée) et à l'annexe 10 (durée indéterminée) de l'AR du 22 septembre 2016. Nous supposons que les annexes manquantes vont encore être ajoutées à celui-ci moyennant un erratum publié au Moniteur belge.
En vigueur :
Le 8 décembre 2016 : les modifications apportées aux baux sociaux. Dans la pratique, les nouveaux montants s?appliquent depuis le 1er janvier 2016.
A une date à fixer par le gouvernement : les règles applicables aux logements modérés et moyens.
Attendu : arrêté d?exécution.
Source: Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 septembre 2016 modifiant l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public, MB 28 novembre 2016.
Voir également :
Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public, MB 28 novembre 2016 (Arrêté relatif aux SISP).
